Quel barème appliquer pour fixer la valeur vénale d'un bien acheté en viager

Bonjour,

Je ne saurai vous conseillez suffisamment mais votre situation m'intéresse. Je vous conseillerai tout d'abord, de vous rapprochez de l'intermédiaire vous ayant vendu ce bien afin d'obtenir une preuve de son montant d'évaluation ainsi que des conditions de mise en vente de cet appartement. De plus, il me paraît indispensable de faire appel à un avocat spécialisé de manière à évoquer les possibilités qui pourraient être les vôtres quant à justifier de votre bonne foi.
A votre service,

Bonjour Rayman,
L' Article 762 du CGI (créé en 1901), était basé sur des espérances de vie de l'époque : homme 46 ans - Femme : 49 ans. Il a été aboli et remplacé par l'Article 669 ensuite d'une démarche effectuée par moi-même en 2004.
J'avais proposé, en m'inspirant de mon propre barème, 3 nouveaux barèmes (un portant sur 2 têtes et par tranche de 5 ans au lieu de 10 - un sur 1 tête et par tranche de 5 ans et 1 portant sur une tête toujours par tranches de 10 ans. C'est ce dernier qui a été retenu car les autres étaient fiscalement trop couteux pour le fisc. Ce dernier a déjà été déclaré (projet de loi n° 1093) "Le coût global de la mesure est donc de 100 millions € en 2004".
Pour ce qui concerne l'application de mon barème, sachez que ce dernier est généralement accepté par les services fiscaux; outre qu'il est utilisé, cité et conseillé par de nombreux organismes et ouvrages spécialisés, (cridon, Conseil régional des Notaires, Droit Notarial Le Viager, etc), il est pris en compte par la justice ( Jugement Cour d'Appel de Paris Audience Publique de 15/05/14 N° de RG 13/0237.
Une décision telle que celle qui vous concerne dépend de l'inspecteur qui est en charge du dossier mais ce dernier n'est pas toujours, malheureusement,
bien informé des problèmes viagers et quelque fois se contente d'appliquer des textes obscurément à la lettre.
Je vous conseille de tenter de négocier avec celui qui vous concerne et vous autorise à utiliser les présents arguments arguments
Meilleurs sentiments
Maître J-A. DAUBRY
Expert Judiciaire Viager honoraire
BAREME VIAGER DAUBRY - Site : baremeviager.fr

Rebonjour RAYMAN,
Pour compléter mes explications, je dois ajouter que mon barème (le premier édité en 1995), utilisé dans plusieurs milliers d'actes de vente pendant plus de 20 ans n'a qu'exceptionnellement été refusé par l'administration fiscale et que dans ces cas ladite administration, après explications ou négociation, a généralement accepté son utilisation;
Le barème fiscal, applicable en matière de succession, n'est pas fait pour s'appliquer aux transactions viagères.
Comment peut-on penser qu'il soit logique dans une telle transaction en l'appliquant que l'on prenne pour abattement 20% pour une personne de moins de 91 ans, (82 ans en l'occurence) et le même abattement de 20 % pour une personne de 89 ans. Ces tranches de 10 ans sont absurdes et inacceptables sur le plan économique.
Maître J-A. DAUBRY
Expert Judiciaire Viager honoraire
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Rebonjour Reuman,
On n'est obligé de constater et d'admettre, une fois de plus, que dans le domaine du viager les textes ne sont ni clairs ni précis et souvent dépassés (tel, entre autres, l'article 669 du C.C.). Dans le cas de l'application de l'Art 669 du CGI, votre cas, vient s'ajouter l'intérêt de l' Etat. Ceci explique la position que peuvent prendre certains fonctionnaires de l'Administration fiscale qui outrepassant toute logique se réfugient et se protègent derrière des textes qu'ils appliquent aveuglément.
Sachez : - qu'il m'a fallu près de 10 ans pour obtenir que l'abattement fiscal sur les rentes viagères passe de 20% au barème actuel, toujours par tranches de 10 ans, permettant à plus de 70 ans de bénéficier d'un abattement de 70 %.(Art 75 - de Finances 63-156); qu'il ma fallu adresser plus de 800 lettres à des Ministres, à tous les sénateurs et Députés, le soutien par plus de 60 Questions écrites par ces derniers, pour faire abroger l' Art 762 du CGI et le remplacer par l'Art 669, lui-même insatisfaisant.
Tout cela pour vous dire combien il est difficile, voir impossible, de faire bouger l' Administration.
J'ai eu dans ma carrière à intervenir personnellement dans des cas tels que le vôtre et la chance d'obtenir gain de cause auprès d'Inspecteurs ou de Contrôleurs fiscaux, au point que ces derniers sur le plan local m'avaient demandé de venir leur faire un exposé sur le sujet.
Malheureusement, et j'en suis désolé, je ne possède plus aucun document qui puisse en attester et vous être utile pour votre défense.
J'ai cessé mes activités en 1997 et ne détient plus d'archives. J'ai plud de 85 ans.
Je vous exprime mes regrets de ne pouvoir vous être plus utile et souhaite que votre Inspecteur se montre plus compréhensible.
Meilleurs sentiments
Maître J-A. DAUBRY
Expert Judiciaire Viager honoraire
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Bonjour Reyman,
Les valeurs d'Usufruit Economique sont destinées aux successions-partages et ne concernent pas le viager.
Pour ce qui concerne l'Espérance de Vie d'un couple de 82 ans , (un homme : 8,3 - une Femme : 9,5) il n'est pas fait la moyenne des deux (8,3 + 9,5 / 2 = 8,9) mais il est rajouté à la durée la plus longue (9,5) le risque complémentaire encouru par la présence de 2 têtes au lieu d'une seule, estimé, (pour ces âges) forfaitairement à 21,5 %. Il est constaté en effet qu'un couple a une espérance de vie plus longue qu'une personne simple.
Meilleurs sentiments
Maître J-A. DAUBRY
Expert Judiciaire Viager honoraire
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