Cousine de la vente en viager classique : la vente en viager sans rente, une solution financière intelligente. Faisons le point.
Définition du viager sans rente
On assimile le viager sans rente à la vente d’un bien immobilier dont la totalité du prix est payée comptant avec occupation viagère. En général, le vendeur est une personne âgée qui souhaite rester vivre dans sa résidence principale. Et l’acheteur, qui ne verse qu’un capital appelé « bouquet » à la signature du contrat, devient seulement propriétaire du bien au décès du vendeur. On est ici en présence d’un viager occupé.
Le risque de longévité du vendeur n’a plus d’incidence sur l’acquéreur puisqu’il ne paie pas de rente viagère. Le seul aléa concerne, en fait, la durée d’occupation du vendeur.
Viager sans rente : déclinaisons
Il existe deux sortes de viager sans rente :
- Le viager sans rente avec un droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur : la taxe foncière et le coût des grosses réparations (toiture, chaudière, ravalement de façade, etc.) sont à la charge de l’acquéreur.
- Le viager sans rente avec réserve d’usufruit dans lequel le vendeur peut louer son bien, avec l’accord éventuel de l’acquéreur (le nu-propriétaire) : la taxe foncière est due par l’usufruitier c’est-à-dire le vendeur.
Calcul du prix de vente du viager sans rente
Le bouquet est calculé sur la valeur marchande du bien minoré de la valeur du droit d’usage et d’habitation (environ 50 % de la valeur vénale). En clair, il correspond au prix de vente du bien occupé.
Quid sur la valeur du droit d’usage et d’habitation ? Elle est calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur. Si l’acquéreur bénéficie d’un prix réduit lors de l’achat c’est simplement parce qu’il ne peut pas disposer du bien durant le restant de vie du vendeur.
Particularités du viager sans rente
Le viager sans rente offre la possibilité pour l’acheteur d’hypothéquer le bien pour emprunter et financer son achat. De plus, comme l’acquéreur n’a pas de rente viagère à payer, le montant du prix n’est pas aléatoire.
Si l’on compare, le viager sans rente au viager acheté libre pour être loué, on constate que l’acheteur est mieux loti car il n’a pas à faire face à d’éventuels soucis de non paiement du loyer.
Côté vendeur, il dispose d’une somme importante dès la signature de l’acte et n’est soumis à aucune imposition. Sont surtout concernés les vendeurs qui souhaitent obtenir un bouquet supérieur à 30 % de la valeur marchande du bien et qui n’ont pas besoin d’une rente viagère pour compléter leur retraite.
Le seul bémol est que dans une vente en viager classique, les rentes sont versées à vie tandis que dans une vente en viager sans rente, le capital de départ est calculé selon l’espérance de vie.
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