Acheter en viager consiste à verser une rente mensuelle accompagnée éventuellement d'une somme d'argent appelée « bouquet » à une personne âgée, afin de devenir propriétaire de son bien immobilier à son décès.
La formule paraît bien alléchante, mais elle pourrait fort bien se retourner contre l'acheteur s'il ne prend pas certaines précautions.
Voici tous nos conseils pour bien acheter en viager.
1. Choisissez entre le viager libre et occupé
Le viager occupé
Dans un viager occupé, le propriétaire occupe toujours les lieux, vous ne pouvez donc pas y habiter.
Cela signifie que vous devez supporter les frais relatifs à votre propre loyer ou votre propre crédit immobilier, en plus de la rente mensuelle.
C'est pour cette raison qu'un viager occupé est moins cher qu'un viager libre.
Si vous n'occupez pas le logement, vous devez inscrire au contrat que la taxe d'occupation ainsi que la taxe foncière sont à la charge de l'occupant. Si cette clause n'est pas présente, la taxe foncière sera à votre charge.
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Le viager libre
Dans ce cas, le logement n'est pas occupé par le propriétaire, vous pouvez donc y habiter.
En revanche, le viager libre est plus cher que le viager occupé.
Posez-vous la question de savoir si vous ne feriez pas une meilleure affaire en achetant de l'ancien avec travaux, grâce à une aide.
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2. Calculez le coût du viager
Bien évidemment, il est impossible de déterminer le coût total de l'opération, car on ne peut pas prévoir la date à laquelle le bien en viager vous reviendra de plein droit.
Fixez le montant de la rente
Vous pouvez fixer le montant de la rente en négociant avec le vendeur, appelé « crédirentier », cependant il ne doit pas se situer en dessous d'un barème établi en fonction de :
- l'âge du vendeur ;
- le fait qu'il s'agisse d'un viager libre ou occupé ;
- la valeur du bien immobilier ;
- la présence ou non d'un bouquet.
Bon à savoir : si le montant de la rente est jugé insuffisant par le fisc, l’achat peut-être annulé.
La révision du montant de la rente
Le montant de la rente peut être révisable si cette clause est prévue au contrat. Dans ce cas, vous devez vous assurer de 2 choses :
- La révision est axée sur un index, en général celui de l'indice des prix à la consommation de l'INSEE.
- En contrepartie, une clause permettant une baisse de la rente axée sur le même indice doit alors être présente.
Le montant du bouquet
Le bouquet est une somme d’argent versée au crédirentier en plus des rentes mensuelles. Il est librement déterminé entre les parties et représente en fait une avance sur la rente.
Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible.
Bon à savoir : dans un avis du 7 juin 2019 (affaire n° 2019-12), le Comité de l’abus de droit fiscal a caractérisé une donation déguisée dans le fait pour une personne de vendre en viager à une autre tout en finançant le paiement de la rente. En l’espèce, la vente avait été consentie sans bouquet, la valeur du droit d’usage et d’habitation avait été surévaluée, et le crédirentier avait donné de l’argent au débirentier afin de lui permettre de payer les rentes. Ces faits sont révélateurs de la volonté du défunt de ne pas percevoir le prix du bien prétendument vendu, ce qui caractérise une intention libérale, et par là un abus de droit.
3. Déterminez les responsabilités de chacun
Assurez-vous que le contrat détermine bien les responsabilités de chacun.
Ainsi, le contrat de viager doit déterminer à qui incombent les réparations. On en distingue deux types :
- Les grosses réparations : toiture, mur, mur d'enceinte, mise hors d'eau et hors d'air. Ce sont les plus lourdes en terme financier. Si elles sont à votre charge, le montant de la rente et du bouquet doit suivre.
- Les réparations courantes : plomberie, électricité, et autres doivent être à la charge du crédirentier.
4. Préparez votre dossier
Une personne vendant son bien en viager, quand elle étudiera votre proposition d’achat, se penchera non seulement sur les montants proposés mais aussi sur votre solidité financière et votre sérieux. Comment mettre en valeur votre dossier ?
- Détailler le mode de financement du bouquet, c’est-à-dire du capital initial à verser au moment de la signature de l’acte de vente : apport personnel, demande d’emprunt validée par la banque, etc.
- Faire un état de ses revenus (salaires, bénéfices, allocations, pensions, etc.) et de ses charges (loyers, crédits, impôts, etc.) pour démontrer la possibilité de financer la rente viagère.
- Démontrer sa stabilité financière et familiale : fonctionnaire, emploi en CDI, chef d’entreprise depuis plus de 2 ans, etc.
- Produire des justificatifs de ce que vous avancez : bulletins de salaire, avis d’imposition, attestation bancaire, etc.
- Proposer l’intermédiation d’une assurance, garantissant le maintien du versement de la rente viagère en cas de défaillance ou d’insolvabilité du débirentier.
Vous pouvez en outre demander à rencontrer le propriétaire du bien pour vous présenter, puisque vous risquez d’être financièrement liés pendant longtemps.
Un autre argument peut être de proposer des garanties supplémentaires pour le crédirentier (le vendeur) dans le contrat de vente du bien :
- une clause résolutoire : elle autorise le vendeur à reprendre son bien au bout de plusieurs impayés de rente de votre part ;
- une clause de protection en cas de résiliation du contrat de vente : cette clause permet au vendeur de conserver le bouquet, s’il y en a eu un, si le contrat de vente est finalement annulé.
5. Choisissez votre notaire
Un acte de viager doit impérativement se faire devant notaire. Or, étant donné que le notaire du crédirentier a pour devoir d'agir dans l'intérêt de ce dernier, il se peut que le contrat soit à votre désavantage, tout en étant parfaitement légal.
Vous avez donc tout intérêt à mandater votre propre notaire afin que celui-ci s'assure que les clauses du contrat ne sont pas en votre défaveur.
Acheter en viager de particulier à particulier
Le viager de particulier à particulier a ses avantages mais mieux vaut toutefois prendre quelques précautions.
Trouver un bien de particulier à particulier
Le plus simple, quand on cherche un bien en viager de particulier à particulier, est de passer par Internet :
- Les sites Internet de petites annonces vous permettent de trouver des biens vendus par un particulier, même en viager. Ils permettent de mettre directement en relation vendeurs et acheteurs, sans passer par un intermédiaire.
- Il existe même désormais des sites d’annonces immobilières entièrement dédiées au viager.
- Cette solution est intéressante puisqu’elle vous permet d’éviter les frais d’agence, souvent onéreux en raison des spécificités du contrat et des difficultés à trouver un acheteur.
Prendre ses précautions
La vente en viager est cependant une opération délicate. Ainsi, si vous avez trouvé un bien susceptible de vous intéresser :
- renseignez-vous sur le marché de l’immobilier traditionnel afin d’avoir une idée du prix réel de la maison, de l’immeuble ou de l’appartement ;
- une fois cette démarche effectuée, rapprochez-vous d’un notaire afin de savoir comment le bouquet et la rente viagère doivent être calculés ;
- vous saurez ainsi si le vendeur a bien évalué la transaction et quel type de proposition lui faire ;
- enfin, faites réaliser le contrat de vente sous-seing privé par un notaire : il encadrera ainsi la vente dès le commencement.