Vente en viager : un contrat de vente semblable à la vente immobilière classique.
La vente en viager se rapproche d'une vente immobilière classique, mais bénéficie de modalités de paiement spécifiques.
Elle doit donc faire l'objet d'une promesse de vente et d'un contrat de vente, aussi appelé acte authentique ou acte de vente, auprès d'un notaire.
Principe de la vente en viager
La vente en viager consiste à transférer son bien immobilier à un tiers, qui doit en compensation verser une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès :
- La vente en viager est liée à l'aléa de la longévité du vendeur. Ainsi, si celui-ci est mourant ou très malade, cette vente ne pourra pas être validée.
À noter : le fait que le vendeur soit âgé et gravement malade ne fait pas toujours obstacle à l’existence d’un aléa dès lors que le vendeur n'est pas condamné par la maladie. Par exemple, une vendeuse âgée de 78 ans et atteinte d’une insuffisance rénale terminale décède, non pas de sa maladie, mais d’une chute. La Cour de cassation a refusé d’annuler la vente viagère pour motif de défaut d’aléa (Cass. 3e civ. , 18 janvier 2023, n° 21-24.862).
- Lors d'une vente en viager, l'acheteur verse régulièrement une somme déterminée jusqu'au décès du vendeur.
- De cette façon, l'acheteur peut devenir propriétaire sans avoir à avancer les fonds au moment de la signature de la vente et le vendeur s'assure un revenu régulier.
- L'acheteur ne sait pas au moment de la signature du contrat de vente pendant combien de temps il devra verser une rente puisque celle-ci dépend de la durée de vie du vendeur.
Bon à savoir : dans un avis du 7 juin 2019 (affaire n° 2019-12), le Comité de l’abus de droit fiscal a caractérisé une donation déguisée dans le fait pour une personne de vendre en viager à une autre tout en finançant le paiement de la rente. En l’espèce, la vente avait été consentie sans bouquet, la valeur du droit d’usage et d’habitation avait été surévaluée, et le crédirentier avait donné de l’argent au débirentier afin de lui permettre de payer les rentes. Ces faits sont révélateurs de la volonté du défunt de ne pas percevoir le prix du bien prétendument vendu, ce qui caractérise une intention libérale, et par là un abus de droit.
À noter : avant le 1er janvier 2021, seuls les actes fictifs, ou qui avaient pour objectif exclusif d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales pouvaient être poursuivis dans le cadre d'une procédure pour abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Depuis le 1er janvier 2021, pour les actes passés à partir du 1er janvier 2020, la notion d’abus de droit vise aussi les actes à but principalement fiscal (article L. 64 A du Livre des procédures fiscales).
Article
Vente en viager et promesse de vente
La promesse de vente permet d'établir un accord entre le vendeur et l'acheteur.
La promesse de vente peut être signée sous seing privé ou devant un notaire. Cependant, afin d'éviter tout conflit, il est préférable d'opter pour une signature devant un notaire.
La promesse de vente est signée en attendant que les différentes parties aient réuni tous les documents nécessaires à la vente en viager.
Ainsi, sont d'ores et déjà définies les modalités de la vente en viager telles que :
- Les conditions d'occupation : viager libre ou viager occupé.
- La répartition des charges : taxe foncière, taxe d'habitation, travaux, charges de copropriété, etc.
- En cas de viager libre, toutes les charges reviennent à l'acheteur ; alors qu'en cas de viager occupé, cette répartition est plus complexe.
- En général, en cas de viager occupé, l'acheteur a à sa charge les grosses réparations et le vendeur les charges courantes.
Bon à savoir : à défaut de précision dans l'acte, c'est l'article 608 du Code civil, relatif aux obligations de l'usufruitier, qui s'applique : « L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits ». Par exemple, le vendeur sera tenu de s'acquitter de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (réponse ministérielle du 7 juin 2016).
- Les modalités de paiement : détermination de la rente viagère et/ ou du bouquet, ses caractéristiques mais aussi les garanties de paiement
À noter : lors de la signature de la promesse de vente auprès d'un notaire, les deux parties disposent d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre leur notifiant l'acte (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Vente en viager et contrat de vente
Le contrat de vente, aussi appelé acte authentique ou acte de vente, est signé lorsque les deux parties ont réuni tous les documents nécessaires à la vente.
Les documents nécessaires
Le contrat de vente ne pourra pas être signé en cas d'absence des documents obligatoires :
- titre de propriété complet retraçant l'historique du bien vendu ;
- droit de préemption de la mairie si le bien immobilier est concerné ;
- en cas de bien en copropriété : règlement de la copropriété, procès-verbaux des assemblées générales, carnet d'entretien et indication de la surface au sein de la copropriété ;
- diagnostics techniques obligatoires ;
- documents d'identité des deux parties ;
- documents prouvant la solvabilité acheteur : avis d'imposition, bulletins de paie, attestation d'employeur, etc.
Contenu du contrat de vente
Le contrat de vente reprend les mêmes éléments que la promesse de vente, ainsi sont précisées :
- les conditions d'occupation ;
- la répartition des charges ;
- les modalités de paiement.
Ce contrat précise également le prix du bien et l'âge du vendeur. Dans le cadre d'une vente en viager, le contrat comporte une constitution de rente viagère.
Quelles que soient les conditions d'occupation, l'acheteur devient propriétaire du bien immobilier au jour de la signature du contrat de vente.
Bon à savoir : plus les droits du vendeur sont élevés, moins le prix du bien immobilier sera important.