L'acquisition en viager est une acquisition « classique », mais ses modalités de paiement sont particulières : en achetant une maison en viager, vous vous engagez à verser une rente périodique au vendeur pendant toute sa vie.
L'achat en viager est donc un contrat aléatoire, l'aléa consistant en la durée de vie du vendeur. Selon le cas, l'acquéreur aura effectué une bonne affaire, ou versera son argent dans un puits sans fond pendant des années. Explications.
À noter : ce sont les articles 1968 et suivants du Code civil qui régissent l'achat en viager. Le terme « débirentier » désigne le débiteur de la rente et « crédirentier », le créditeur de la rente.
Obligation du débirentier : versement d'une rente
L’acquisition en viager ne diffère d'une acquisition normale que par ses modalités de paiement du prix de vente : l’acquéreur verse une rente à vie au vendeur.
Le versement de la rente doit être effectif ! Dans un avis du 7 juin 2019 (affaire n° 2019-12), le Comité de l’abus de droit fiscal a caractérisé une donation déguisée dans le fait pour une personne de vendre en viager à une autre tout en finançant le paiement de la rente. En l’espèce, la vente avait été consentie sans bouquet, la valeur du droit d’usage et d’habitation avait été surévaluée, et le crédirentier avait donné de l’argent au débirentier afin de lui permettre de payer les rentes. Ces faits sont révélateurs de la volonté du défunt de ne pas percevoir le prix du bien prétendument vendu, ce qui caractérise une intention libérale, et par là un abus de droit.
À noter : avant le 1er janvier 2021, seuls les actes fictifs, ou qui avaient pour objectif exclusif d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales pouvaient être poursuivis dans le cadre d'une procédure pour abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Depuis le 1er janvier 2021, pour les actes passés à partir du 1er janvier 2020, la notion d’abus de droit vise aussi les actes à but principalement fiscal (article L. 64 A du Livre des procédures fiscales).
Montant de la rente
Le montant du prix de vente est fixé librement entre les parties, et varie selon que le bien vendu est libre ou occupé (si le vendeur se réserve un droit d'usage et d'habitation ou un usufruit sur le bien).
Le montant de la rente est calculé de manière à ce que l'ensemble des sommes versées au jour où le vendeur atteint son espérance de vie soit égal à la valeur vénale du bien.
Ce calcul tient compte des tables de mortalité, mais peut également prendre en considération le mode de vie, la profession, ou le lieu d’habitation du vendeur. Il est utile de prévoir dans le contrat une indexation de la rente sur un indice publié par l'INSEE.
Bon à savoir : les barèmes sont consultables auprès de votre caisse de prévoyance, de votre compagnie d'assurance ou de votre notaire.
Modalités de paiement du prix de vente
Vous pouvez choisir de payer :
- Seulement une rente périodique.
- Un bouquet le jour de la signature (somme égale à environ 30 % du prix de vente), et le complément en rente périodique. Cette solution est la plus fréquente car elle permet d'avoir des versements périodiques moins élevés.
Le contrat prévoit également si le viager est fixé sur une ou plusieurs têtes : le viager sur deux têtes (en général des époux) ne prend fin qu'au décès du survivant. Dans ce cas, il est fréquent de prévoir une rente réductible au premier décès.
Enfin, le contrat peut prévoir une clause de rachat. Elle vous permettra, au bout de X années, de verser un capital vous libérant des rentes restant dues.
Le vendeur dispose de plusieurs moyens pour garantir le paiement de la rente :
- des intérêts de retard ;
- une clause résolutoire, qui permet au crédirentier d'annuler la vente en cas de non-paiement de le rente ; il peut même prévoir de conserver le bouquet et le montant des rentes déjà perçues ;
- une inscription de privilège de vendeur au profit du crédirentier.
Bon à savoir : à votre décès, votre dette sera transmise à vos héritiers. Pensez à souscrire une assurance décès !
À prévoir dans le contrat de vente en viager
Le contrat d'acquisition de votre maison sera précédé d'un avant-contrat, sera préparé par un notaire, signé devant lui, puis publié au Service de publicité foncière (ex-bureau des hypothèques, ces derniers ayant été supprimés à compter du 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010). Outre le paiement du prix, certaines clauses doivent attirer votre attention.
Clause de l'aléa
L'acte doit comporter un aléa : la date du décès du vendeur. Si le décès précoce du crédirentier était prévisible, la vente sera annulée (avec effet rétroactif). Et si ce décès intervient dans les 20 jours de la signature, on considérera le décès comme prévisible ; la vente sera annulée d'office.
À noter : le fait que le vendeur soit âgé et gravement malade ne fait pas toujours obstacle à l’existence d’un aléa dès lors que le vendeur n'est pas condamné par la maladie. Par exemple, une vendeuse âgée de 78 ans et atteinte d’une insuffisance rénale terminale décède, non pas de sa maladie, mais d’une chute. La Cour de cassation a refusé d’annuler la vente viagère pour motif de défaut d’aléa (Cass. 3e civ. , 18 janvier 2023, n° 21-24.862).
Transfert de jouissance
Le transfert de propriété a lieu le jour de la signature de l'acte. S'il s'agit d'un viager libre, le transfert de jouissance a lieu le même jour : vous pouvez occuper le bien, le louer, etc.
S'il s'agit d'un viager occupé, le crédirentier peut se réserver :
- l'usufruit du bien (dans ce cas, il pourra continuer à l'occuper, ou à en percevoir des loyers) ;
- ou un droit d'usage et d'habitation (qui lui permettra de l'occuper uniquement).
Répartition des frais
Dans le cas d'un viager occupé, il est utile de préciser dans le contrat la répartition des charges liées à la maison. En général :
- Les petites réparations, les frais d'entretien, la taxe d'habitation et les factures d'énergie sont à la charge du crédirentier.
- La taxe foncière et les grosses réparations sont à la charge du débirentier.
À défaut de précision dans le contrat, la répartition des frais (impôts et charges) se fera conformément aux dispositions des articles 605 et suivants du Code civil (relatives à l'usufruit).
Bon à savoir : la rente sera soumise à l'impôt sur les revenus du crédirentier (vendeur), pour une quote-part qui varie selon son âge.
Revente du bien
Le contrat de vente peut prévoir la possibilité de revendre la maison avant le décès du crédirentier, contre le montant du bouquet et des rentes déjà versées. Dans ce cas, vous restez solidaire avec le nouveau débirentier du paiement des rentes, et devrez vous substituer à lui en cas de défaillance.
Pour aller plus loin :
- Quelles sont les conditions pour acheter en viager ?
- Viager occupé : qu'est-ce que c'est ?
- Acheter en viager en quelques étapes. Notre fiche pratique vous guide pas à pas.