Quelles conditions à respecter pour la validité de la vente en viager ?
Lors du contrat de vente, aussi appelé acte authentique ou acte de vente, la condition du viager est définie. Ainsi, la vente en viager dispose d'un encadrement juridique avec des conditions à respecter.
Les conditions du contrat de vente en viager
Conditions relatives aux parties
Le vendeur, défini comme le crédirentier, peut être toute personne physique propriétaire d'un bien immobilier, quel que soit son âge (même si la vente en viager s'adresse plus particulièrement aux personnes âgées).
L'acheteur, dénommé débirentier, peut être une personne physique ou morale. Cependant des garanties financières lui sont demandées, le plus souvent il s'agit d'une caution ou d'une hypothèque.
Conditions relatives au contrat
Le contrat de vente doit être signé devant un notaire, puis inscrit et publié au service de publicité foncière (ex conservation des hypothèques) ou au livre foncier pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle.
Le contrat de vente peut, en plus des dispositions habituelles, contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement, avec précision des rentes payées gardées par le vendeur en indemnités, mais aussi des clauses d'annulation de la vente et de revalorisation de celle-ci.
Conditions d'annulation
La vente en viager est liée à la longévité du vendeur ; ainsi, selon l'art. 1975 du Code Civil, la vente ne pourra pas être validée si le vendeur est mourant ou très malade.
La vente sera aussi annulée si le vendeur décède, dans les 20 jours suivant la signature du contrat, d'une maladie dont il était atteint au moment de la signature. Le contrat pourra aussi être déclaré nul si l'acheteur sait que le vendeur est atteint d'une maladie entraînant une mort imminente.
Un prix insuffisant pourra aussi être à l'origine d'une annulation de contrat. En effet, le vendeur peut demander l'annulation de la vente, s'il a été lésé de plus de 7/12e du prix du bien immobilier.
De plus, en cas de vente en viager à un enfant, celle-ci pourra être considérée comme une donation au moment de la succession, si elle n'a pas fait l'objet du versement d'une rente ou si tous les héritiers réservataires n'ont pas donné leur accord.
Bon à savoir : dans un avis du 7 juin 2019 (affaire n° 2019-12), le Comité de l’abus de droit fiscal a caractérisé une donation déguisée dans le fait pour une personne de vendre en viager à une autre tout en finançant le paiement de la rente. En l’espèce, la vente avait été consentie sans bouquet, la valeur du droit d’usage et d’habitation avait été surévaluée, et le crédirentier avait donné de l’argent au débirentier afin de lui permettre de payer les rentes. Ces faits sont révélateurs de la volonté du défunt de ne pas percevoir le prix du bien prétendument vendu, ce qui caractérise une intention libérale, et par là un abus de droit.
À noter : avant le 1er janvier 2021, seuls les actes fictifs, ou qui avaient pour objectif exclusif d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales pouvaient être poursuivis dans le cadre d'une procédure pour abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Depuis le 1er janvier 2021, pour les actes passés à partir du 1er janvier 2020, la notion d’abus de droit vise aussi les actes à but principalement fiscal (article L. 64 A du Livre des procédures fiscales).
Une mort accidentelle du vendeur ne sera par contre pas une cause d'annulation de la vente.
L'encadrement juridique du viager
La vente en viager est un système de vente encadré par la loi et les professionnels spécialisés. Elle est notamment régie par les articles 1968 à 1976 du Code Civil.
L'aléa
Le Code civil classe le contrat de rente viagère dans la catégorie des contrats aléatoires, dans le sens où ni le vendeur ni l'acheteur ne savent s'ils ont fait une bonne affaire ou non.
Les effets du contrat (le montant définitif du prix de vente) dépendent en effet d'un événement incertain : la date du décès du crédirentier.
Il y a donc une condition impérative pour le viager : l'aléa.
La première formalité de cet aléa est que l'acheteur ne doit pas être au courant d'un éventuel problème de santé du vendeur, qui pourrait causer son décès proche. De même, selon l'article 1975 du Code civil, le contrat de vente ne pourra pas être validé si le vendeur est mourant ou très malade.
À noter : le fait que le vendeur soit âgé et gravement malade ne fait pas toujours obstacle à l’existence d’un aléa dès lors que le vendeur n'est pas condamné par la maladie. Par exemple, une vendeuse âgée de 78 ans et atteinte d’une insuffisance rénale terminale décède, non pas de sa maladie, mais d’une chute. La Cour de cassation a refusé d’annuler la vente viagère pour motif de défaut d’aléa (Cass. 3e civ. , 18 janvier 2023, n° 21-24.862).
La seconde formalité de cet aléa est qu'en cas de viager libre, l'acheteur ne pourra pas louer le bien immobilier à un prix supérieur à la rente, sinon l'aléa disparaîtrait.
Non-paiement
L'encadrement juridique permet également d'assurer le vendeur en cas de non-paiement.
Ainsi, le contrat de vente prévoit :
- Une clause résolutoire qui consiste en une résolution automatique de la vente en cas de non-paiement par l'acheteur. Cette résolution doit être constatée par un juge. La vente est annulée rétroactivement et le vendeur récupère donc le bien tout en pouvant conserver le bouquet et les rentes viagères déjà perçues à titre d'indemnisation.
- Une clause de privilège du vendeur : cette clause permet au vendeur de faire vendre le bien aux enchères et de se payer les sommes dues en cas d'impayés ou de lésion.
En cas de non-paiement, le vendeur pourra toujours avoir recours à une injonction de payer, délivrée par un juge du tribunal judiciaire. Le notaire remet une « copie exécutoire » de la vente au vendeur afin de lui permettre de poursuivre l'acheteur en cas de non-paiement.
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Principe du viager immobilier
Sommaire
- Qu’est-ce que le viager immobilier ?
- Conditions pour acheter et vendre en viager
- Intérêt du viager