La vente en viager repose sur le versement d'une rente viagère du débirentier au crédirentier.
Définition de la rente viagère
La rente viagère est une rente versée périodiquement et garantie à vie. Celle-ci peut être réversible, c'est-à-dire qu'elle sera versée jusqu'au décès de la tierce personne bénéficiaire.
Lorsque le contrat viager prévoit plusieurs crédirentiers, la rente viagère peut être différente pour chacun d'eux, mais sera versée jusqu'au décès du dernier vivant.
En général, le débirentier paie une partie du prix du bien à la signature de la vente, on appelle ce versement de capital le bouquet, puis le solde est converti en rente viagère.
La rente viagère peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La périodicité des versements, appelés arrérages, est convenue entre les deux parties, et indiquée dans le contrat de vente. Le lieu ou type de paiement est également indiqué.
Si le contrat de vente ne prévoit pas les dates et moyens de paiement, les arrérages (c'est-à-dire les sommes à payer à chaque échéance) sont payables à la fin de chaque année, chaque trimestre ou chaque mois, au domicile du débirentier.
Bon à savoir : dans un avis du 7 juin 2019 (affaire n° 2019-12), le Comité de l’abus de droit fiscal a caractérisé une donation déguisée dans le fait pour une personne de vendre en viager à une autre tout en finançant le paiement de la rente. En l’espèce, la vente avait été consentie sans bouquet, la valeur du droit d’usage et d’habitation avait été surévaluée, et le crédirentier avait donné de l’argent au débirentier afin de lui permettre de payer les rentes. Ces faits sont révélateurs de la volonté du défunt de ne pas percevoir le prix du bien prétendument vendu, ce qui caractérise une intention libérale, et par là un abus de droit.
À noter : avant le 1er janvier 2021, seuls les actes fictifs, ou qui avaient pour objectif exclusif d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales pouvaient être poursuivis dans le cadre d'une procédure pour abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Depuis le 1er janvier 2021, pour les actes passés à partir du 1er janvier 2020, la notion d’abus de droit vise aussi les actes à but principalement fiscal (article L. 64 A du Livre des procédures fiscales).
Calcul de la rente viagère
Selon l'article 1976 du Code civil, le montant de la rente viagère peut être fixé librement entre les deux parties, mais il ne doit pas être dérisoire par rapport à la valeur du bien. Si ce montant est estimé trop faible par le fisc, la vente pourra être annulée ou mutée en donation.
La rente viagère est calculée en fonction de nombreux facteurs qui sont :
- La valeur vénale du bien estimée au jour de la vente. Il s'agit du prix de vente, calculé en fonction du marché immobilier et suite à une expertise.
- Le versement ou non d'un bouquet et son montant.
- L'âge du crédirentier et son espérance de vie. L'espérance de vie est estimée en fonction de barèmes établis par les tables de mortalité et des organismes tels que la caisse nationale de prévoyance, les compagnies d'assurances...
- Les éventuels usufruits, droits de jouissance et d'occupation du crédirentier. Un abattement est effectué en cas d'occupation, droit de jouissance ou d'usufruit au profit du crédirentier.
- La rentabilité théorique du bien.
- L'éventuelle réversibilité de la rente.
Le calcul de la rente viagère peut prévoir une clause de révision et d'indexation de la rente. En général, les deux parties se mettent d'accord pour prévoir une révision effectuée en fonction de l'indice de l'INSEE ou du coût de la construction.
Mais si les parties n'arrivent pas à se mettre d'accord, la rente est réévaluée en fonction du barème de la loi des finances mis à jour chaque année au mois de janvier. Les taux de majoration applicables en 2023 ont été fixés par un arrêté du 23 décembre 2022 publié au Journal officiel du 28 décembre 2022. Dans la plupart des cas, la rente viagère est révisable à date fixe chaque année.
Garanties de paiement
En cas de non-paiement de la rente viagère, le crédirentier peut récupérer les rentes dues pour les 5 dernières années. Passé ce délai, il y a prescription.
Le crédirentier dispose également d'un encadrement juridique en cas de non-paiement :
- privilège du vendeur ;
- clause résolutoire de plein droit.
Aussi dans la rubrique :
Paiement du prix du bien en viager
Sommaire
- Calcul de la rente
- Paiement du bouquet
- Frais de notaire et droits de mutation