Tous droits réservés FT Media
Le viager est un mode de vente de biens immobiliers consistant à transformer tout ou partie du prix en une rente viagère au profit du vendeur appelé « crédirentier ».
Cette rente viagère est calculée à partir d'un barème.
Calcul de la rente viagère : définition
La rente viagère est la somme fixe versée par le débirentier au crédirentier, en plus du bouquet (capital initial versé au moment de la signature du contrat de vente), jusqu'au décès du crédirentier.
Elle doit être définie avant la signature de la vente et, en principe, on ne peut plus la modifier par la suite.
Exception : le montant de la rente peut être baissé lorsque le viager porte sur deux crédirentiers et que l'un d'eux vient de décéder.
Elle peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement.
À noter : côté fiscalité, la rente viagère est imposable au titre de l'impôt sur le revenu, et elle est incluse dans l'assiette de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018 (loi de finances pour 2018).
Calcul la rente viagère : valeur du bien
Le principe du calcul de la rente viagère est le suivant : si le crédirentier décède au terme de l'espérance moyenne de vie, il aura été payé du prix intégral de son logement.
À l'inverse, s'il vit plus longtemps, il aura été payé plus que la réelle valeur de son bien et le débirentier aura fait une mauvaise affaire.
La valeur de la rente est estimée selon les barèmes de la table de mortalité établis par l'Insee et les compagnies d'assurance.
À noter : ces barèmes tendent à garantir la meilleure solution possible entre les parties.
Ils prennent en compte :
- l'espérance de vie du crédirentier par rapport à l'age qu'il a au jour de la conclusion du contrat ;
- la valeur du bien sur le marché ;
- ainsi que son taux de rendement.
En pratique, pour calculer la rente viagère, on part de la valeur du bien immobilier à laquelle on applique un coefficient diviseur (coefficient selon la table d'espérance de vie et l'âge du vendeur).
Article
Calcul de la rente viagère : barème
Le barème de la rente viagère prend en compte le type de viager.
Pour un viager occupé
Le principe est que le prix du bien immobilier doit être équivalent à la somme du bouquet et des rentes versées.
À noter : en général, le bouquet correspond à 20 ou 30 % de la valeur du bien sur le marché.
La valeur de la rente est moins élevée car le bien subit une décote du fait de l'absence de valeur d'usage pour le débirentier. En effet, il faut décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui seraient normalement perçus pour un bien équivalent.
Pour une viager libre
À l'inverse, le montant de la rente est plus élevé pour un viager libre puisqu'il ne subit pas un abattement d'occupation.
Bon à savoir : si le débirentier ne paie pas la rente, le contrat contient en général une clause résolutoire permettant au crédirentier de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Seul le bouquet doit être restitué au débirentier.
Article