Le principe de la vente en viager est simple. L'acheteur ne verse pas la totalité du prix du logement en une fois. À la place, il verse une rente mensuelle au vendeur jusqu'au décès de ce dernier. L'acheteur ne peut occuper le logement qu'une fois que le vendeur est décédé, sauf si celui-ci décide de libérer le logement immédiatement.
L'inconvénient majeur de ce système a été mis en avant, avec humour, dans un film intitulé « Le viager ». Le vendeur joué par Michel Serrault survivait à tous les acheteurs !
Mais la vente en viager comporte d'autres risques, moins bien connus du public. Le point sur les pièges à éviter lorsqu'on achète en viager.
Viager et travaux imprévus : qui paye ?
N'oubliez jamais, dans le contrat de vente, de prévoir une répartition des charges :
- Dans le système de la vente en viager, le vendeur devient techniquement locataire de son propre logement.
- L'acheteur, lui, a le statut de propriétaire.
- Sans clause de répartition des charges, c'est donc à lui de payer les travaux !
À noter : n'oubliez pas non plus de vous entendre avec le vendeur sur la question des impôts locaux. Que ce soit l'acheteur ou le vendeur qui paie ces taxes, il faut impérativement que cela soit précisé sur le contrat, pour éviter les litiges.
À défaut de précision dans le contrat, la répartition des frais (impôts et charges) se fera conformément aux dispositions des articles 605 et suivants du Code civil (relatives à l'usufruit).
Ne pas essayer d'évincer le fisc
Pour éviter de payer trop de taxes, certaines personnes tentent d'acheter en viager à des ascendants directs, ou à des oncles et tantes :
- De cette manière, au décès des aïeux, ils pensent pouvoir hériter du bien immobilier sans avoir à payer de succession.
- Pas de chance, les inspecteurs des impôts connaissent bien cette technique, qui leur est enseignée dès leurs premières années d'études.
- En jouant ainsi avec le feu, vous risquez un redressement fiscal important, qui vous fera perdre tout l'argent que vous pensiez économiser, voire plus !
Une autre erreur commune est de sous-estimer la valeur du bien, afin de minimiser le montant du bouquet, c'est à dire du premier versement effectué par l'acheteur au vendeur, et du loyer mensuel. Cette technique est également bien connue des agents du fisc !
Bon à savoir : dans un avis du 7 juin 2019 (affaire n° 2019-12), le Comité de l’abus de droit fiscal a caractérisé une donation déguisée dans le fait pour une personne de vendre en viager à une autre tout en finançant le paiement de la rente. En l’espèce, la vente avait été consentie sans bouquet, la valeur du droit d’usage et d’habitation avait été surévaluée, et le crédirentier avait donné de l’argent au débirentier afin de lui permettre de payer les rentes. Ces faits sont révélateurs de la volonté du défunt de ne pas percevoir le prix du bien prétendument vendu, ce qui caractérise une intention libérale, et par là un abus de droit.
Prendre en compte les révisions possibles du loyer
Tous les contrats de viager prévoient la possibilité que le loyer soit, tous les ans, révisé à la hausse :
- Cette révision se fait en fonction d'un indice de référence.
- Cet indice est en général l'indice de référence des loyers (IRL) de l'INSEE.
- Toutefois, il est possible, et légal, que l'indice de révision du loyer soit différent :
- indice des prix à la consommation (IPC), qui prend en compte l'inflation et permet de calculer, entre deux périodes, la variation des prix des produits consommés par les ménages ;
- indice du coût de construction des immeubles à usage d'habitation (ICC).
- Ces indices ne sont pas fixes. Leurs variations sont disponibles sur le site de l'INSEE.
- Méfiez-vous donc des loyers peu élevés, qui peuvent avoir un fort indice de hausse annuelle.
- Le mieux est encore de comparer différents contrats, afin de choisir la solution la plus adaptée à votre situation financière.
Pour approfondir la question :
- Avant d'acheter en viager, renseignez-vous toujours sur les conditions et formalités liées au contrat de vente. Cela vous permettra d'éviter les dépenses superflues.
- Vendeurs en viager, n'oubliez pas que la rente que vous touchez est imposable.
- Comme pour tous les logements, il est impératif de souscrire une assurance habitation pour les biens viager. Encore faut-il savoir qui, de l'acheteur ou du vendeur, en a la charge.
- Pour connaître les bases de l'achat en viager et éviter les mauvaises surprises, consultez notre fiche pratique Acheter en viager.