5 mises au point sur les modalités du viager

La durée de vie du vendeur doit être imprévisible.

La vente d'un bien en viager est un contrat aléatoire puisqu'elle dépend d'un événement incertain : la date du décès du vendeur.

En clair, l'acheteur spécule sur une date de décès.
Lors de la signature du contrat, la durée de vie du vendeur ne doit pas être prévisible.
En dépit des tables de mortalité établies par l'INSEE, cela reste un pari risqué dans le cas d'un vendeur particulièrement robuste !

Bon à savoir : l'achat en viager d'un bien est déconseillé si le vendeur a moins de 70 ans.

Conditions viager

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Comment fixer le prix de vente ?

Le prix de vente est librement déterminé entre les parties.

Il ne peut pas dépasser la différence entre la valeur vénale du bien immobilier et la valeur du bien occupé (déterminée par des barèmes tenant compte de l'espérance de vie du vendeur).

Seuls les notaires, caisses de prévoyance et compagnies d'assurance ont accès aux barèmes et aux banques de données permettant de fixer un juste prix.

Viager bouquet

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Comment évaluer le montant de la rente ?

Le montant de la rente c'est le prix de vente moins la somme payée comptant au moment de la signature de l'acte de vente, « le bouquet ».

Si le nombre d'échéances ne peut jamais être connu à l'avance, le montant des échéances de la première année est forcément fixé dans l'acte notarié.

Le montant de la rente est calculé en tenant compte :

de la valeur du bien vendu ;
du fait que le bien est libre ou occupé ;
du montant du bouquet (en général 20 à 30 % du prix du bien sur le marché) ;
de l'âge du vendeur.

La rente est généralement révisée chaque année en fonction d'un indice de référence librement choisi par les parties (souvent celui des prix à la consommation).

Attention : c'est une clause à double tranchant puisque le montant de la rente diminue si l'indice s'affiche à la baisse.

Rente viagère

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Quels sont les cas de nullité de la vente ?

Si l'acheteur avait connaissance, au moment de la signature de l'acte de vente, d'une maladie dont était atteint le vendeur et que ce dernier décède dans les 20 jours, la vente n'est pas valable. En revanche, la vente reste valable en cas de décès du vendeur dans les 20 jours s'il n'est pas dû à une maladie.

De même :

Le fait que le vendeur soit déjà mort au moment de la conclusion du contrat rend la vente sans effet.
La vente peut également être annulée en cas :
- de non paiement par une clause résolutoire ;
- de décision du juge ;
- de prix de vente manifestement dérisoire.

Enfin, il peut y avoir présomption de donation déguisée si la vente concerne des héritiers en ligne directe sauf si ces derniers apportent la preuve qu'ils se sont réellement acquittés du prix.

Bon à savoir : dans un avis du 7 juin 2019 (affaire n° 2019-12), le Comité de l’abus de droit fiscal a caractérisé une donation déguisée dans le fait pour une personne de vendre en viager à une autre tout en finançant le paiement de la rente. En l’espèce, la vente avait été consentie sans bouquet, la valeur du droit d’usage et d’habitation avait été surévaluée, et le crédirentier avait donné de l’argent au débirentier afin de lui permettre de payer les rentes. Ces faits sont révélateurs de la volonté du défunt de ne pas percevoir le prix du bien prétendument vendu, ce qui caractérise une intention libérale, et par là un abus de droit.

Quid en cas de décès prématuré de l'acheteur ?

Dans cette hypothèse, le viager entre dans la succession de l'acheteur et ses héritiers, s'ils le peuvent, prennent le relais du versement de la rente.

S'ils n'en ont pas les moyens, la clause résolutoire joue ce qui signifie que les rentes payées années après années s'envolent en fumée !

Sauf à opter pour une assurance qui prend le relais au décès de l'acheteur (coût d'environ 15 % de la rente).

Assurance viager

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