Viager occupé

Le viager occupé est, avec le viager libre, l'un des types de viager immobilier proposé aux futurs vendeurs et acheteurs.

Principe du viager occupé

Lorsque l'on choisit d'acheter un bien immobilier en viager occupé, cela signifie que le vendeur occupe ce bien jusqu'à son décès : l'acheteur ne peut donc jouir du bien immobilier qu'au décès du vendeur, même s'il en devient propriétaire dès la signature de l'acte de vente.

L'acheteur a la possibilité de payer une partie à l'achat, le bouquet, et le solde en rente viagère. Il s'agit du type de viager le plus courant car les vendeurs préfèrent vendre leurs biens sous cette formule.

Le viager occupé présente des avantages et inconvénients aussi bien pour l'acheteur que pour le vendeur. Il convient donc de bien prendre en compte les particularités de ce type de viager, mais aussi de bien définir les règles notamment au niveau du paiement des charges lors de la conclusion de l'acte de vente.

Avantages de ce type de viager immobilier

Même si d'un premier abord le viager occupé est surtout intéressant pour le vendeur, il faut savoir qu'il présente aussi des avantages pour l'acheteur.

Pour le vendeur

Bien entendu, le premier avantage réside dans le fait que le vendeur bénéficie d'une rente viagère, tout en pouvant continuer d'habiter dans son logement. Le vendeur peut se réserver :

• un droit d'usage et d'habitation ;
• l'usufruit du bien immobilier, ce qui lui permettra de louer le bien.

Le contrat doit prévoir la répartition des charges (taxe foncière, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, travaux d'entretien, grosses réparations, etc.). À défaut de précision dans le contrat, c'est l'article 608 du Code civil qui s'applique au vendeur : il sera « tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits » (réponse ministérielle du 7 juin 2016).

Pour l'acheteur

Le viager occupé peut être intéressant pour un acheteur qui souhaite effectuer un placement immobilier :

• En effet, l'acheteur bénéficie d'une décote importante sur le prix du bien immobilier, qui correspond à un abattement d'occupation par le vendeur. Cette décote peut être calculée de façon forfaitaire ou en fonction du prix des loyers sur lequel est déduit le montant de la location en fonction de l'espérance de vie théorique du vendeur.
• Cette solution se révèle également plus intéressante qu'un achat classique financé par un prêt immobilier, puisque l'acheteur ne se voit pas appliquer de taux d'intérêt.
• Le viager occupé permet à l'acheteur de revendre le bien immobilier à tout moment.

Inconvénients du viager occupé

Avant d'opter pour un viager occupé, il est important de prendre connaissance de ses inconvénients tant pour l'acheteur que pour le vendeur.

Pour le vendeur

Le vendeur ne pourra pas louer son bien immobilier, sauf s'il s'est réservé l'usufruit lors de la signature de l'acte de vente. Il faut également savoir que le calcul de la rente viagère est compliqué puisqu'il faut déduire le prix d'occupation du prix du vente. La rente est donc moins importante qu'en cas de viager libre.

Le vendeur sera redevable des charges courantes liées au bien immobilier mais devra aussi payer la taxe d'habitation. La répartition des charges est souvent précisée dans le contrat de vente.

Pour l'acheteur

Il est évident que le principal inconvénient est que l'acheteur ne pourra pas jouir du bien du vivant du vendeur (et même au-delà, si le vendeur s'était réservé l'usufruit et avait loué le bien !). Cette solution ne peut donc pas être choisie pour l'achat d'une résidence principale à court terme.

Il ne faut pas négliger le fait que l'acheteur devra payer les impôts et charges (notamment les grosses réparations), conformément aux articles 605 et suivants du Code civil, à moins que le contrat n'ait prévu une répartition différente.