Le bouquet d'un achat en viager est le capital initial versé au vendeur au moment de la signature du contrat de vente en viager. Le solde du prix de vente est ensuite à payer sous forme de rente viagère.
Crédit ? Épargne personnelle ? Recalcul du bouquet ? Voici les bonnes solutions pour financer le bouquet de votre achat en viager.
Cas 1 : Financer le bouquet avec un prêt
Pour financer le bouquet de la vente, vous avez le droit de contracter un crédit. Cela dit, vous devez prendre certaines précautions au niveau des garanties du prêt, afin que la banque accepte votre crédit :
- Garantie de la banque de l’acheteur : la garantie que vous apportez à la banque doit être sur un autre bien que celui que vous achetez :
- En effet, si vous ne pouvez plus payer vos dettes : rente viagère, mensualités du crédit, etc., le vendeur et la banque réclameront la cession de vos garanties pour se rembourser.
- S’ils sont 2 sur la même caution, ils ne pourront peut-être pas se rembourser.
- Cession de rangs : si vous n’avez pas d’autre bien à mettre en garantie, vous pouvez essayer de négocier avec le vendeur pour que soit présente dans l’acte notarié une « cession de rang ». Cela signifie que le vendeur s’engage à ce que la banque qui avance la somme du bouquet soit remboursée en priorité en cas de défaut de paiement dans le remboursement du prêt.
Important : pour calculer votre budget, n’oubliez pas qu’au remboursement mensuel du prêt s’ajoutera le montant de la rente viagère.
Cas 2 : Alternatives pour payer le bouquet du viager
Hormis la contraction d’un prêt, d’autres solutions s’ouvrent à vous :
- Épargne personnelle : le bouquet est souvent peu élevé. Votre épargne personnelle sera peut-être suffisante pour le financer.
- Financement par augmentation de la rente viagère : vous pouvez proposer au vendeur d’augmenter un peu la rente et de diminuer le montant du bouquet.
- Prêt familial : vous pouvez demander le concours de votre famille pour financer le bouquet de votre viager. Les conditions de remboursement seront plus souples que celles mises en place par une banque ou un autre organisme prêteur.
Bon à savoir : l’article 117 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 modifie l’article 157 du Code général des impôts et supprime l’exonération des intérêts perçus en rémunération de prêts familiaux de moins de 10 ans consentis au profit d'un enfant, d'un petit-enfant ou d'un arrière-petit-enfant et destiné à financer dans les 6 mois de sa conclusion l'acquisition d'un immeuble affecté à son habitation principale.
Important : attention, il doit s’agir d’un véritable prêt ! Dans un avis du 7 juin 2019 (affaire n° 2019-12), le Comité de l’abus de droit fiscal a caractérisé une donation déguisée dans le fait pour une personne de vendre en viager à une autre tout en finançant le paiement de la rente. En l’espèce, la vente avait été consentie sans bouquet, la valeur du droit d’usage et d’habitation avait été surévaluée, et le crédirentier avait donné de l’argent au débirentier afin de lui permettre de payer les rentes. Ces faits sont révélateurs de la volonté du défunt de ne pas percevoir le prix du bien prétendument vendu, ce qui caractérise une intention libérale, et par là un abus de droit.