Viager et plus-values

Les plus-values pour les ventes en viager répondent aux mêmes règles que les ventes immobilières classiques.

Lorsque vous vendez un bien immobilier, que ce soit une vente en viager ou une vente classique, vous pouvez être redevable d’une taxe sur les plus-values.

Plus-values : conditions d’imposition

Définition plus-values

Les plus-values représentent la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier, et son prix d’achat, majoré des frais liés à l’acquisition et aux travaux réalisés.

Les plus-values réalisées lors d’un viager immobilier ou d’une revente de viager peuvent donc être très importantes. Toutes les cessations immobilières à titre onéreux sont imposées, mais leur imposition fait l’objet de nombreuses exonérations.

Exonération des plus-values

Lorsqu’une personne vend un bien immobilier, elle peut être exonérée des plus-values dans plusieurs cas :

• vente de sa résidence principale :
• première vente d’un logement autre que sa résidence principale ;
• vente d’un droit de surélévation ;
• vente d’un bien avec un prix de vente de moins de 15 000 € ;
• vente d’un bien détenu depuis au moins 30 ans ;
• bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
• vente au profit d’un organisme en charge du logement social, au profit d’une collectivité territoriale, ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à réaliser ou achever des logements locatifs sociaux dans les 4 ans, ou 10 ans pour certains organismes listés : organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, etc. (ce dispositif temporaire d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des particuliers lors de la vente d’un immeuble destiné au logement social résulte de l’article 150 U du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2021) ;
• bien exproprié.

Une exonération est également possible en fonction de la situation de la personne :

• personne titulaire d’une pension de vieillesse ;
• personne titulaire d’une carte mobilité inclusion (CMI) avec la mention « invalidité » (ou de l’ancienne carte d’invalidité en cours de validité) ;
• personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés ;
• personne non résidente en France.

L’Administration rappelle qu’un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal au regard des circonstances de l’espèce.

L’administration précise ainsi que le propriétaire qui a été contraint de libérer les lieux avant sa mise en vente, en raison d’un sinistre d’ampleur ayant rendu l’occupation du bien manifestement impossible, dès lors que le bien constituait sa résidence principale le jour du sinistre et qu’il a accompli les diligences nécessaires en vue, d’une part, de faire reconstruire l’immeuble dans les meilleurs délais et, d’autre part, de mener à bien sa cession dès l’achèvement des travaux, peut bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu au titre de la plus-value prévue en cas de cession de la résidence principale (BOI-RES-000078).

Plus-values : calcul de la taxe

Pour le calcul de la taxe sur les plus-values, on prend en compte plusieurs éléments :

• plus-value brute : qui correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais d’acquisition et de travaux ;
• plus-value imposable : qui prend en compte un abattement.

Abattement pour les ventes effectuées depuis le 1er septembre 2014 :

La taxe sur les plus-values correspond ainsi à 36,2 % de la plus-value imposable, tous prélèvements sociaux inclus (19 % de taxe sur les plus-values immobilières + 4,5 % de prélèvement social + 0,3 % de contribution additionnelle + 9,9 % de CSG + 0,5 % de CRDS + 2 % de prélèvement solidarité).

Abattement exceptionnel

Afin de favoriser la construction de logements dans les zones tendues où la demande est forte, la loi de finances rectificative pour 2017 a créé un abattement exceptionnel qui minore le montant de la plus-value imposable à l’occasion de la vente :

• d’un terrain bâti ou non bâti en vue d’un projet de démolition/construction situé dans une zone tendue (zones A et A bis définies par l’arrêté du 29 décembre 2017) ;
• réalisée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 .

La vente définitive doit être signée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de l’avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente), soit au plus tard le 31 décembre 2022.

L’abattement appliqué sur le montant de la plus-value avant calcul de l’impôt dû est de :

• 70 % pour l’abattement de droit commun ;
• 85 % si l’acquéreur du terrain s’engage à construire au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires.

Cet abattement s’applique après imputation des abattements pour durée de détention. Il permet ainsi de diminuer davantage le montant de l’impôt dû en raison de la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.

Cet abattement s’applique sur :

• l’impôt sur le revenu ;
• les prélèvements sociaux.

Pour les opérations de démolition/construction, l’acte de vente devra alors comprendre une mention obligatoire dans laquelle l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever des logements dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de celle autorisée par le coefficient d’occupation des sols applicable, dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition.

Plus-values : paiement

La déclaration et le paiement de la taxe sur les plus-values s’effectuent au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire.

Le notaire paye la taxe pour le compte du vendeur. Le calcul du bouquet et des rentes viagères versées au vendeur s’effectue déduction faite de la taxe sur les plus-values.

Si le vendeur n’est pas imposable au titre des plus-values, l’acte de vente doit préciser la nature et les motifs de cette exonération.